Покупка нерухомості в Іспанії: покрокова інструкція для українців

У сонячній Іспанії раді громадянинові будь-якої країни. Особливо зараз місцеві рієлтори з задоволенням співпрацюють з українцями. Але навіть при дуже лояльному відношенні для того, щоб купити нерухомість в Іспанії, необхідно правильно виконати всю процедуру. До того ж якщо ви бажаєте жити в цій країні постійно, а не тільки на час дії «тимчасового захисту», то саме придбання квартири в новобудові, недорогої вілли чи іншого житла дозволить оформити посвідку на проживання чи громадянство. Як купити нерухомість в Іспанії — розберемось нижче.

Алгоритм — як купити нерухомості в Іспанії

Спершу трохи загальної інформації. Купити нерухомість в Іспанії може фізична чи юридична особа. При цьому іспанської посвідки на проживання вам не потрібно. А ось відкриття рахунку в місцевому банку та отримання податкового номера — просто необхідно.

Як купити нерухомість в Іспанії? Дуже просто. Але потрібно слідувати такому алгоритму:

1. Вибрати об'єкт.
2. Відкрити банківський рахунок.
3. Забронювати нерухомість.
4. Перевірити вибрані апартаменти.
5. Укласти попередній договір.
6. Підписати договір у нотаріуса.
7. Сплатити за житло.
8. Зареєструватися як власник.

Також раніше обов’язковим кроком було оформлення в консульстві в Україні або одразу в Іспанії податкового номера, що до лютого 2022 року виглядало цілим «квестом». Тепер NIE українцям роблять одразу по прибуттю до країни, незалежно від вашої мети та цілі перебування. А документів для цього потрібно мінімум (більше про те, як зараз оформити NIE українцю — нижче).

Далі докладніше про те, як купити нерухомість в Іспанії.

Як шукати нерухомість в Іспанії?

Існує безліч іспанських сайтів, на яких публікують оголошення з продажу нерухомості. Але, перш ніж розпочати їх вивчати, рекомендуємо обмежити категорію майбутньої власності.

Це може бути:

1. Квартира
   • пентхаус;
   • апартаменти;
   • дуплекси.
2. Будинок
   • вілла;
   • таунхаус;
   • шале;
   • бунгало.
3. Комерційна нерухомість
   • перший поверх;
   • окремо стояче приміщення;
   • офіси;
   • паркінги.
4. Ділянка під забудову.

Також подумайте про регіон. Для постійного проживання та здачі житла в оренду ідеальні Валенсія та Аліканте. У цих частинах Іспанії живе багато українськомовних людей, є пляжі, та навіть взимку середня температура повітря вища за 15°С. Каталонія підійде тим, хто хоче пірнути в абсолютно новий менталітет та жити чи працювати в Іспанії постійно. Саме тут вигідно здавати нерухомість подобово — у містах цього регіону багато туристів.

Як обрати потрібну нерухомість для покупки в Іспанії

Залежно від обраного міста, варіюватиметься і вартість. У середньому, бюджетне житло в Іспанії коштуватиме 40 000–150 000 євро. Ціни на наступний (звичний нам) сегмент — від 300 000 до 700 000 євро. У середньому:

• квартира в Барселоні — від 500 000 євро;
• апартаменти у Валенсії — 300 000 євро;
• «студія» в Аліканте — 300 000 євро.

Якщо ви розглядаєте будинки в Барселоні, будьте готові заплатити 2-3 мільйони євро (Валенсія – від мільйона; Аліканте – від 500000 євро).

Коли ви вже визначилися з різновидом житла та його ціновою категорією, можете не витрачати час на пошуки та одразу звернутися до рієлтора. Іспанці, до речі, продають або купують щось виключно за допомогою агенцій. Адже посередники ретельно все перевіряють, а також підказують що робити, куди йти, що підписувати. Але поки у вас не буде податкового номера, співпраця з професійним рієлторським агентством буде малоймовірною. Тому переходимо до другого кроку.

Що таке NIE та TIE і як їх оформити?

Número de Identidad de Extranjero — це іспанський ідентифікаційний код. Видають його резидентам та нерезидентам країни. З його допомогою в Іспанії можна:

• зробити ідентифікаційну картку іноземця (TIE);
• купити нерухомість чи машину;
• отримати посвідчення на керування автомобілем;
• відкрити бізнес.

Оформляється код в Іспанії чи консульстві в Україні. Раніше якщо всі документи були заповнені правильно, NIE видавали в день подачі. Але через велику кількість заявок останнім часом терміни отримання коду визначити неможливо.

Щоб купити нерухомість в Іспанії вам знадобиться NIE, але ви також можете отримати ще й TIE. Це ідентифікаційна карта іноземця, котра значно полегшить життя в цій країні та зробить ваше перебування в ній легальним. Пакет документів для її отримання в поліції такий:

• фотографія 32х26 (якщо не знаєте де зробити фото, напишіть в пошуку fotos para documentos і назву міста);
• роздрукована та заповнена форма Tasa modelo 790 Código 012;
• квитанція про оплату збору €16,08 за Tasa modelo 790 Código 012 (платіж приймають у будь-якому банку);
• роздрукована і заповнена форма заявки EX-17;
• документ (загранпаспорт або паспорт громадянина України), що посвідчує особу (той, з яким ви подавались на тимчасовий захист);
• документ про отримання тимчасового захисту (аркуш з відбитками пальців та фото).

Отримання TIE коштує недорого — державне мито складає 16,08 євро. Проводиться оплата в банку, а чек зберігається у вас.

Відкриваємо банківський рахунок в Іспанії

Банківський рахунок в Іспанії потрібний людям, які планують пробути в цій країні як кілька місяців, так і довгі роки. Бо більшість платежів проводиться саме по електронним каналам. А для придбання нерухомості він незамінний, адже виступає основним способом проведення платежів. Українці можуть відкрити рахунок у Bankia, Sabadell та інших фінансових закладах.

Для цього в обране відділення банку необхідно надати:

• закордонний паспорт;
• NIE;
• довідку про доходи.

Рахунок відкривається абсолютно безкоштовно, але є відсоток за його подальше обслуговування.

Є ще один суттєвий нюанс. Майже кожен банк може видати іноземцю кредит на купівлю нерухомості. Термін місцевої іпотеки становить від 5 до 30 років, а її сума — до 70% оціночної вартості житла. Щорічна ставка — 2,5% (для резидентів) або 4–5% (для нерезидентів). Процедура оформлення досить проста. Після проведення оцінки нерухомості при зверненні до банку вам необхідно надати:

• податковий номер;
• довідку про доходи;
• виписку з місця роботи.

Якщо ви підприємець, знадобиться підтвердження цієї діяльності.

Бронювання та перевірка нерухомості, або чому вам необхідний рієлтор

Багато українців думає як купити нерухомість в Іспанії без рієлтора — чи можливо це. Насправді так. Але після того, як ви вибрали віллу, новобудову чи апартаменти, необхідно здійснити бронь та перевірку нерухомості. У цьому вам суттєво допоможе саме рієлтор.

Бронювання та перевірка нерухомості в Іспанії

Участь агента необов'язково за іспанським законодавством, але він заощадить ваш час і збереже нерви. Найчастіше рієлтори допомагають від «А» до «Я», тобто від підбору нерухомості до оформлення контракту на власність та вибору меблів. Але щоб агент виявився сумлінним, перевірте його хоча б через Інтернет: коли зареєстрували юридичну особу, чи є відгуки від попередніх клієнтів, чи перебуває він у спеціалізованій асоціації.

Бронь нерухомості здійснюється внесенням застави. Вона становить 3000–5000 євро. Продавець знімає об'єкт із продажу та підписує документи, що підтверджують договір. При остаточних розрахунках застава входить у загальну вартість.

Рієлтор перевіряє нерухомість за різними базами на обтяжливі фактори: борги перед фінансовими установами, заборгованість за комунальні послуги. Якщо він знаходить деякі нюанси, які не влаштовують покупця, можна відмовитися від покупки із поверненням застави.

Укладання попереднього договору

Попередній договір підписується без юриста. Рієлтор укладає угоду, в якій прописується суттєва інформація про нерухомість. Також тут вказуються всі зобов'язання продавця та покупця, пеня за розірвання угоди. Під час підписання необхідно передати власнику нерухомості 10% від домовленої вартості.

Підписання основного договору

Під час підписання фактичного договору для того, щоб купити нерухомість в Іспанії обов'язкова присутність нотаріуса. Якщо одна зі сторін не говорить іспанською, необхідний перекладач. А у разі оформлення іпотеки запрошують ще й представника банку.

Нотаріус перевіряє нерухомість ще раз за своїми базами. А під час підписання договору, покупець повинен передати продавцю повну оплату з урахуванням застави. Нотаріус забирає квитанцію про сплату державних мит. Продавець передає покупцеві ключі та всі збережені квитанції про оплату комунальних послуг.

Як купити нерухомість в Іспанії та зареєструватися офіційним власником?

Нотаріус надсилає договір купівлі/продажу до відділу реєстру власності, де нерухомість переписують на нового власника. Цей процес триває до трьох місяців. Далі новому власнику передають спеціальну виписку і повертають контракт.

Оформляємо документи на постійне перебування в Іспанії

В Україні подвійне громадянство заборонено законом. І, якщо ви не хочете ставати підданим Іспанії, але 90 днів у півріччя на перебування в цій країні вам мало, можете оформити постійну посвідку на проживання.

Звичайно, зараз для українців діють документи про «тимчасовий захист», які на цей час дійсні ще рік (до 2024). Подальшу процедуру продовження ще не визначено владою Королівства. Тому, щоб потім не ризикувати, рекомендуємо подумати про відповідні документи заздалегідь.

Для отримання посвідки на проживання необхідно мати контракт на роботу або підтвердити підприємницьку діяльність, пред'явити договір купівлі/продажу власності, а також скласти простий тест з іспанської мови. Врахуйте — ваш рівень доходу має бути достатнім для проживання в Іспанії. Також ви мусите пред’явити:

• медичну страховку;
• відсутність судимостей;
• громадянство України, а не ЄС;
• довідку про відсутність хвороб, котрі будуть небезпечні для оточуючих.

Якщо вартість квартири, дому чи вілли вище 500000 євро, ви можете обійти цю процедуру оформлення. Адже ви зможете отримати Золоту візу.

Як купити нерухомість в Іспанії законно: податки та збори

Якщо ви вирішили купити новобудову в Іспанії, ПДВ буде складати 10% від вартості. У випадку придбання не нових будинку або квартири, податок зменшується до 7,5%. Також на новобудови діє «гербовий збір» (до 1,5%). Для «не нового» таунхаусу чи іншого типу житла його робити не потрібно.

Надалі потрібно буде кожен рік платити до 1,1% від оціночної вартості нерухомості. А ще, якщо ви плануєте жити у квартирі чи домі, в казну Королівства потрібно буде віддавати до 0,48% від кадастрової оцінки. На здачу власності в аренду податок значно вищий.

На цьому тему про те, як купити нерухомість в Іспанії українцю, можна вважати закінченою. Але якщо у вас залишились запитання, пишіть нашим консультантам і вони з радістю вам допоможуть.